Los desarrolladores luchan por satisfacer la demanda de espacio de almacenamiento de comercio electrónico


WANDER A TRAVÉS el centro y este de Londres, y encuentra rastros de la Compañía de las Indias Orientales. En sus 274 años de historia, el rapaz comerciante de la era colonial derribó casas pobres, reemplazándolas con depósitos en expansión para almacenar té, seda, especias y otras mercancías exóticas. Hoy esos mismos sitios están ocupados por oficinas, restaurantes y pisos. Pronto, una vez más, podrían apilarse con mercancías. Una gran parcela cerca de los históricos Muelles de las Indias Orientales, que una vez procesó productos de India y China, se está convirtiendo en una mezcla de pisos y espacio de almacenamiento denominado Orchard Wharf.

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El auge de la pandemia del comercio electrónico ha impulsado la demanda de almacenes. En 2020 las empresas de Europa alquilaron un 16% más de espacio logístico nuevo que el año anterior, según JLL, una consultora inmobiliaria. En América y Asia, el aumento fue del 21% y 32%, respectivamente (ver gráfico). Algunas empresas, como los supermercados o los fabricantes de suministros médicos, necesitaban más almacenamiento para satisfacer la demanda fuera de línea. Pero uno de cada cuatro nuevos contratos de arrendamiento firmados el año pasado en países occidentales estaba vinculado a las compras en línea, reconoce JLL, frente al 12% en 2019. En China fue uno de cada tres.

CBRE, una empresa de bienes raíces, estima que un aumento del 5% en los inventarios de los minoristas en Estados Unidos requiere hasta 46 millones de metros cuadrados de espacio de almacenamiento adicional, suficiente para cubrir aproximadamente las tres cuartas partes de Manhattan. Y esos inventarios están creciendo rápidamente a medida que los minoristas se vuelven digitales. El comercio minorista en línea generalmente necesita tres veces más espacio que el tipo físico, porque los compradores de Internet esperan una variedad más amplia de productos. Por lo tanto, las tasas de vacantes se han desplomado, del 10% en América y Europa hace una década a solo el 5% ahora. En algunos lugares, como Toronto y Tokio, están por debajo del 2%.

Como resultado, el valor de los activos existentes se está disparando. Los activos brutos de Prologis, un desarrollador líder de almacenes, tienen un valor de $ 10 mil millones hace más de seis meses. Esto, a su vez, está atrayendo más inversiones. JLL calcula que las compras de activos logísticos pasaron de una décima parte de las inversiones inmobiliarias globales en 2015 a una quinta parte el año pasado. En 2020, Amazon aumentó los pies cuadrados en su red de cumplimiento y logística en un 50% sin precedentes.

Este frenesí de construcción ahora está comenzando a chocar con obstáculos. El primero es la escasez de espacio, especialmente en ciudades densamente pobladas. La mitad del suelo industrial de San Francisco se convirtió en espacio residencial y de oficinas entre 1990 y 2008. Entre 2006 y 2015, Londres perdió el 11% de su suelo industrial. El problema se ha agravado tanto en algunas partes de Alemania que los camiones de reparto operan desde sitios al otro lado de la frontera en Polonia y Francia. Los altos costos, las reglas de zonificación restrictivas y los inquilinos actuales dificultan la conversión de propiedades existentes, como centros comerciales en dificultades, en centros de distribución. Prologis pronostica que las conversiones minoristas representarán solo el 0,75% del stock logístico general durante la próxima década.

También está aumentando la hostilidad pública hacia los nuevos sitios. Los grandes almacenes son ruidosos y funcionan las 24 horas. Los propietarios de viviendas en los suburbios de América y Europa se preocupan por la contaminación de los camiones. Incluso donde los desarrolladores prometen miles de trabajos, los políticos se quejan de que estos serán poco calificados o pronto serán reemplazados por robots. Cinco conservadores MPs han pedido al gobierno británico, dirigido por su propio partido, que detenga la construcción de un enorme almacén en el sureste de Inglaterra.

Los propietarios de almacenes se están volviendo más creativos. SEGRO, uno de los grandes británicos, está reconstruyendo un espacio no utilizado debajo de una estación de tren parisina. Amazon está transformando antiguos campos de golf en Estados Unidos en centros de distribución. El gigante online también está convirtiendo un aparcamiento vacío en el centro de Londres en un centro de entregas. Están proliferando desarrollos híbridos como Orchard Wharf.

De manera menos creativa, los desarrolladores están aumentando los alquileres. Prologis espera que aumenten un 6% a nivel mundial este año. Eso puede desanimar a los comerciantes electrónicos. Sin embargo, no inversores: los precios de las acciones de Prologis y SEGRO casi se han duplicado desde principios de 2019.

Este artículo apareció en la sección Negocios de la edición impresa con el título “Seguro como almacenes”.



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